İMSİAD’tan farklı ses; Devlet ikinci konut alana madalya vermeli

Türkiye’nin lokomotif sektörlerinden biri olmasına rağmen uzun süreden beri durgunlukla mücadele eden inşaat sektörü 2018’den beri krizle mücadele ediyor. 250 sektörü etkileyen inşaat sektörü içinde önemli paya sahip konutla ilgili Merkez Bankası, ekim ayına ilişkin konut fiyatları endeksini geçen hafta yayınlamıştı.

Konut fiyatları, ekimde bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 26,8 artarken, tüketici fiyatları yıllık bazda yüzde 48,6 yükseldi. Böylece konut fiyatları reel olarak yüzde 14,7 ile rekor düşüş kaydetti.

Dün açıklanan üçüncü çeyrek büyüme rakamları içinde inşaata sektörü 9,2 oranıyla ilk sırada yer aldı.

Sektörün son durumunu ve Bursa’daki kentsel dönüşüm konularını AS TV’de yayınlanan Gözlem Kulesi programına konuk olan İnşaat Müteahhitleri Sanayicileri ve İş İnsanları Derneği (İMSİAD Yönetim Kurulu Başkanı Şeref Demir ile konuştuk.

Büyüme rakamlarının deprem bölgesindeki konut yapımlarından ve ihracattan kaynaklanmış olabileceğini belirten Demir, sektörün halen durgunlukla mücadele ettiğini söyledi.

Kentsel dönüşüm konusuna girmeden önce Demir’in iki konudaki sitemlerini anlatmakta fayda var. Birincisi daralmayı doğrudan etkileyen ikinci konut alımına getirilen zorluklar ikincisi ise konut maliyetlerinin iki katına çıkmasına neden olan arsa stokçuluğu.

Hükümetin enflasyonla mücadele kapsamında kira artışlarını dizginlemek amacıyla devreye koyduğu ikinci veya daha fazla konut alımıyla ilgili getirilen zorluklar konusunda Demir farklı düşünenlerden.

Demir’e göre, Türkiye’deki zorluklar nedeniyle yatırım amacıyla emlak alımı konusunda yurt dışına yönelme var. Bu da döviz kaybına neden oluyor.

İkinci evi olanların sanki çok zengin ve varlıklı gibi değerlendirilmesinin yanlış olduğunu vurgulayan Demir, ‘Zengin olan kimse daire alıp kiraya vermez daire sahiplerinin hiç biri zengin değil. Aslında daire satın alıp kiraya verenlere madalya vermek lazım’

Türkiye’de halen konut sahipliliği oranının yüzde 53 civarında, geri kalan bölümü ise reel gelirin düşmesi ve inşaat maliyetlerindeki artış nedeniyle konut alamayacak gelire sahip olmadığı hatırlatması yapan Demir, şöyle devam etti:

‘İkinci veya daha fazla daire alıp, piyasa şartlarının altında kira geliri hedefleyen yatırımcı aslında ülke ekonomisine katkı sağlıyor. Hükümetin bu kararını gözden geçirmesi gerektiğine inanıyoruz’

Arsa ise sektörün kanayan yarası. Demir’e göre, inşaat sektörü piyasa şartları ve yeni kurallar dolayısıyla belli bir disiplin altına alındı. Asıl rantın olduğu yer ise arsa. Şu an yasa ile arsa stokçuluğu teşvik ediliyor. Siz bir arsa aldığınız zaman 5 yıl bekletip sattığın taktirde vergiden muaf tutuluyor. Oysa yeni alanların imara açılmasının nedeni konut veya diğer yatırımlar. Siz bunu rant amacıyla bekletirseniz. Fiyatlar aşırı derece artıyor. Konut fiyatlarına da yansıyınca maliyetler iki katına çıkıyor. Bunun acil olarak gözden geçirilmesi gerekiyor.

Yurt dışındaki uygulamaları incelediğini belirten Demir, ‘Devlet bunun takibini yapıyor. İmara açılan alanda inşaat yapılmazsa müeyyideleri var. Vergisi artıyor tahsisler kaldırılıyor. Tıpkı OSB’lerdeki arsa tahsisi gibi imarlı arsalara bina yapmadığınızda belirli kuralların getirilmesi gerekiyor. Arsa politikasının silbaştan gözden geçirilmesi gerekiyor.’ dedi.

KENTSEL DÖNÜŞÜM İÇİN BİR AN ÖNCE HAREKETE GEÇİLMESİ GEREKİYOR

Bugün Türkiye genelinde 6,7 milyon riskli bina var ve bunların 1,5 milyonu acil dönüşüm bekliyor. Bursa’daki bu rakam ise 650 bin civarında. Hızla büyüyen şehir, yapı stokunun yüzde 65’ini kaçak ve mühendislik hizmeti almamış binalardan oluşturuyor. Bu tablo, yaklaşan Marmara depreminin ayak sesleriyle birleştiğinde, dönüşüm ihtiyacını daha da acil hale getiriyor. Gemlik-Mudanya hattından İnegöl’e kadar uzanan fay hatları, Bursa’yı yüksek riskli bölgeler arasında üst sıralara taşıyor.

Bugün bir felaket yaşandığında, yalnızca can kaybı riskiyle karşılaşmayacağız. Bursa gibi bir sanayi şehrinde bir fabrikanın devre dışı kalması, sadece o fabrikanın değil, geniş bir tedarik zincirinin çökmesine neden olacak. Bunun ekonomiye etkileri ise tahminlerin çok ötesinde.

İMSİAD Başkanı Şeref Demir, kentsel dönüşümün önündeki en büyük engelin finansman ve vatandaşın yanlış beklentileri olduğunu sık sık dile getiriyor. “Vatandaş, devletin gelip binasını yenilemesini, metrekaresini artırmasını ve üzerine para vermesini bekliyor. Böyle bir sistem mümkün değil,” diyen Demir, bu anlayışın değişmesi gerektiğinin altını çiziyor.

Öte yandan, Bursa için özel düzenlemelerin hayata geçirilmesi şart. İstanbul’da uygulanan teşviklerin Bursa’ya yansıtılmaması, yerel müteahhitlerin elini kolunu bağlıyor. Marmara’nın batısında bir dönüşüm başarısı isteniyorsa, Bursa da İstanbul kadar önemli görülmeli. Üstelik bu yalnızca bir şehircilik sorunu değil; milli güvenlik meselesi.

Müteahhitler, kentsel dönüşüm projelerinde "rantsal dönüşüm" suçlamalarıyla da karşılaşıyor. Demir’i en çok üzen konulardan biri de bu. Oysa ticari bir işletmenin, sürdürülebilirlik için kâr etmesi kadar doğal bir şey olamaz. Demir’in ifadesiyle, “Haksız rant kötüdür. Ancak ticaret yapan kişi kâr elde eder ve bunun vergisini öder.”

ZİHNİYET DEĞİŞİKLİĞİ VE SEFERBERLİK

Bursa’nın kaderi, yalnızca müteahhitlerin ya da belediyenin omuzlarına bırakılamaz. Şehrin tüm dinamiklerinin elini taşın altına koyması gerekiyor. Kamu, finansman ve planlama süreçlerinde etkin bir rol almalı. Toplumun tüm kesimleri, kentsel dönüşümün bir maliyeti olduğunu kabul etmeli. Araçlarımızı yenilediğimiz gibi, güvenliğimiz için evlerimizi de yenilemeyi göze almalıyız.

Bugün bir seferberlik ilan edilmezse, yarın çok geç olabilir. 7,2 şiddetinde bir depremin ardından “keşke” dememek için şimdi harekete geçmek gerekiyor. Bursa gibi özel bir şehrin, böyle büyük bir tehditle yaşamasına kimsenin göz yummaya hakkı yok. Çözüm için adil bir planlama ve ortak akıl şart.

Önümüzde Demir’in programda vurguladığı gibi bir fırsat var. Büyükşehir Belediyesi /100’lik çevre düzeni hazırlıklarına başladı. Bu planlamada, şehir içindeki 8 bine yakın sanayi üretimi yapan işletmenin kent dışına çıkarılması, kentsel dönüşüm için rezerv alanları oluşturulmasına kadar gelecek vizyonuna yönelik ana başlıklar yer almalı.

Bursa’da bugüne kadar planlama hep vatandaşın gerisinde kaldı. Hiç olmazsa bu dönem. Gelecek vizyonu iyi kurgulanmalı.

İMSİAD’ın slogan haline getirdiği kentsel dönüşümden önce zihniyet değişikliğine ihtiyaç var…