Bursa'nın kentsel dönüşümü; cesur kararlar şart!

Bursa İnşaat Müteahhitleri Sanayici ve İş İnsanları Derneği (İMSİAD) Başkanı Şeref Demir, AS TV’de yayınlanan Gözlem Kulesi programında, kentsel dönüşüm konusunda önemli açıklamalar yaptı.

İşin ticari yönünü bir kenara bırakıp, bu sürece sosyal sorumluluk anlayışıyla yaklaştıklarını vurgulayan Demir’in sözleri, aslında hepimizin yüzleşmesi gereken bir gerçeği gözler önüne seriyor: Bursa, büyük bir deprem riskiyle karşı karşıya.

Yapı stoku da endişe verici. Araştırmalarda ortaya çıkan rakamlar da bunu gösteriyor; Geçtiğimiz günlerde Bursa Büyükşehir Belediye Başkanı Mustafa Bozbey açıklamıştı. Japon araştırma ajansının verilerine göre, şehirde 122 bin konut yüksek riskli, 28 bin konut ise yıkılma tehlikesiyle karşı karşıya. Bu tabloya rağmen kentsel dönüşümde yeterince hızlı adımlar atılamaması düşündürücü.

Demir’in programda vurguladığı gibi, bir gece mal varlığınız olan dairenizle birlikte her şeyinizi kaybedebilir, çorba kuyruğunda bulabilirsiniz kendinizi. Asıl mesele binaların yıkılması değil, binlerce insanın hayatını kaybedecek olması.

Bu risk ortadayken, hala farklı kaygılarla hareket edilmesi kabul edilebilir mi? Demir bu konuya da programda dikkat çekti.

Bursa Büyükşehir Belediyesi’nin 0,50 emsal artışı yetkisini kullanması ve tek tip bir imar çalışması yapılması gibi kritik kararlar alındı. Ancak Demir’e göre, terklerle gerçekte verilen emsal artışı yüzde 0,30’a denk geliyor. Finansman engeli ortada dururken, bu tür teknik detaylar kentsel dönüşüm sürecini daha da zora sokuyor.

Belediyelerin bu konuda daha net ve cesur adımlar atması gerekiyor. Demir’in şu önerisi oldukça kritik:

"Yetkililer vatandaşa demeli ki: ‘Sizin can güvenliğiniz her şeyden önemli. Eğer çözüm üretmezseniz, biz kanunun verdiği yetkiyle binanızı riskli ilan edeceğiz.’"

Bu sözler, aslında kararlı bir yerel yönetim anlayışının nasıl olması gerektiğini özetliyor. Kamu vatandaşların can güvenliğinden de sorumlu. Belediyelere de bu konuda yetki verilmiş. Res’en karar alabilir. Demir’in şu sözleri de aslında kafasındaki sorulara cevap verebilecek nitelikte:

‘Siyasi kaygılarla bu yetki tam anlamıyla kullanılamıyor. Bütün samimiyetimle şunu söyleyeyim; geçmiş dönemde kayda değer kentsel dönüşüm yapmış olan firmanın yönetim kurulu başkanı olarak söylüyorum. İlk etapta vatandaşın tepkisi olsa da nihayetinde pozitif sonuç ortaya çıkıyor’

Demir’in özellikle altını çizdiği bir diğer konu, Altıparmak bölgesinin kentsel dönüşümde örnek bir model olması gerektiği.

Doğanbey TOKİ’nin Bursa’daki en kötü dönüşüm örneği olarak hafızalara kazındığını biliyoruz. Peki, neden onun hemen yanı başında Türkiye’nin en iyi kentsel dönüşüm projesi yapılmasın?

Demir ve diğer akademik odalar ve belediyelerin bu konuda uzlaştığı görüş, bölgenin bir bütün olarak ele alınması ve mimari bir yarışma ile uluslararası düzeyde örnek gösterilecek bir dönüşüm modeli ortaya konulması. Bu proje, sadece Bursa için değil, Türkiye’nin kentsel dönüşüm süreçleri için de rehber niteliğinde olabilir.

Özetle: Zaman Daralıyor!

Depremin ayak sesleri duyuluyorken, hala “kendi binam yıkılmaz” rehavetine kapılmak büyük bir hata olur. Bursa’nın bir felaketle karşı karşıya kalmaması için belediyelerin daha radikal adımlar atması, vatandaşın da bu süreci desteklemesi gerekiyor.

Unutmayalım: Ya biz dönüşeceğiz ya da şehir enkaza dönecek!

İNŞAAT SEKTÖRÜ ALARM VERİYOR; UMUTLAR FAİZ İNDİRİMİNDE

İMSİAD Başkanı Şeref Demir ile inşaat sektöründeki durumu da konuştuk. Sektördeki daralma ekonomiyi de olumsuz yönde etkiliyor. Faizlerin düşeceği beklentisiyle geçen yılın son çeyreğinde bir hareketlilik yaşansa da şu anda sektörün geleceği belirsizliğini korusu da Demir, umutvar olmaya devam ediyor.

Konut satışlarıyla ilgili açıklanan istatistikler, sektör temsilcileri tarafından pek de inandırıcı bulunmuyor. Örneğin, 2025 yılı ocak ayında toplam 112 bin konut satıldığı belirtiliyor ve bu rakam geçen yılın aynı ayına göre yüzde 39,7’lik bir artış olarak lanse ediliyor. Ancak burada önemli bir detay var: Bu satışların ne kadarı sıfır ne kadarı ikinci el?

Otomotiv sektörüne baktığımızda, satış verileri açıklanırken sadece sıfır araçlar dikkate alınır. Ancak konut sektöründe sıfır ve ikinci el konut satışları bir arada değerlendiriliyor. Bu da verilerin sağlıklı bir analiz yapılmasını engelliyor. Örneğin, aralık ayında 76 bin olan sıfır konut satışı, ocak ayında 52 bine düşmüş durumda. Yani, bir önceki aya göre yüzde 57’lik bir daralma var.

İki ayın toplamını alsak bile (ocak + şubat: 66 bin), sadece aralık ayında yapılan sıfır konut satışının (76 bin) gerisinde kalıyor. Rakamlar net şekilde gösteriyor ki, sektörde ciddi bir yavaşlama var.

İnşaat sektörünün bir diğer önemli sorunu da Türk yatırımcının yurtdışına yönelmesi. Son üç yılda, Türklerin yurtdışına yaptığı gayrimenkul yatırımları 600 milyon dolardan 2 milyar dolara çıkmış!

Peki, neden?

Şeref Demir’in de altını çizdiği gibi, Türkiye’de konut yatırımı yapmanın cazibesi azaldı. Artan vergiler, kısıtlamalar ve denetimler nedeniyle yatırımcı alternatif pazarlar aramaya başladı. Oysa devlet, ikinci konut alımını teşvik eden bir politika izlemeliydi. Çünkü ikinci konut alımı olmazsa, kiralık daire arzı da düşer.

Bugün Türkiye’de konut sahipliği oranı yüzde 53 civarında. Yani, halkın yarısından fazlası kiracı konumunda. Ancak yeni yatırımcılar olmadığında, kiralık konut arzı azalacak ve fiyatlar daha da yükselecek. Önümüzdeki süreçte, özellikle büyükşehirlerde astronomik kira rakamları görmemiz kaçınılmaz.

Sektör açısından bir diğer kritik konu da yabancılara konut satışı. Bir dönem toplam konut satışlarının yüzde 5’ine ulaşan yabancı payı, bugün yüzde 2’nin altına düşmüş durumda.

Bunu şu şekilde değerlendirebiliriz: Türkiye, döviz girişini kısıtladı ama döviz çıkışını teşvik etti! Oysa yabancılara yapılan konut satışı, ihracat gibi değerlendirilmelidir. Sonuçta bu satışlarla döviz doğrudan ülkeye giriyor ve inşaat sektöründeki birçok kalem yerli üretim olduğu için dış ticaret açığını artırmıyor.

Eğer konut sektörü toparlanamazsa hem inşaat hem de kira krizinin daha da büyümesi kaçınılmaz görünüyor.